Das ändert sich 2024 für Immobilieneigentümer
Einblicke in die anstehenden VeränderungenMit dem Jahreswechsel sind einige Änderungen in der Wohnungs- und Energiepolitik in Kraft getreten, die sowohl Immobilienbesitzer als auch die gesamte Immobilienbranche betreffen.
Wir haben eine Übersicht über die wichtigsten regionalen und bundesweite Änderungen erstellt.
Gebäudeenergiegesetz (GEG) tritt in Kraft
Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, zielt darauf ab, den Anteil erneuerbarer Energien in Heizsystemen zu erhöhen und Emissionen zu reduzieren. Ab diesem Datum müssen neu installierte Heizungen einen bestimmten Prozentsatz an erneuerbaren Energien verwenden. Konkret bedeutet dies, dass jede nach der Veröffentlichung des kommunalen Wärmeplans installierte neue Heizung zu mindestens 65 Prozent auf erneuerbare Energien setzen muss. Für Heizungen, die zwischen dem 1. Januar 2024 und der Veröffentlichung des kommunalen Wärmeplans installiert werden, gilt seit dem 1. Januar 2029 eine Mindestnutzung von 15 Prozent erneuerbarer Energien, die in weiteren Schritten gesteigert werden soll. Großstädte müssen ihre Wärmeplanung bis zum 1. Juli 2026 erstellen, andere Kommunen bis zum 1. Juli 2028. Diese Pläne bestimmen, wann die Vorgabe des GEG greift, dass alle neuen Heizungen zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Das GEG fordert außerdem, dass Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizungen innerhalb von fünf Jahren entscheiden müssen, ob sie auf eine Zentralheizung umstellen. „Wird keine Entscheidung getroffen, wird die Umstellung auf eine Zentralheizung verpflichtend“, warnt Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer beim Immobilienverband Deutschland IVD.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sieht seit dem 1. Januar 2024 neue Förderungen für den Einbau von Heizungen vor, die erneuerbare Energien nutzen. Die Grundförderung hierfür beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Für einen frühzeitigen Umstieg bis Ende 2024, bei einer Heizung, die mindestens 20 Jahre alt ist, gibt es einen Geschwindigkeitsbonus von 25 Prozent. Für selbstnutzende Eigentümer, die ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von unter 40.000 Euro aufweisen, gibt es weitere 30 Prozent des sogenannten einkommensabhängigen Bonus. Für Mieter werden die Kosten für einen Heizungstausch gedeckelt. Die Sondermieterhöhung für den Heizungstausch beträgt maximal 50 Cent pro Quadratmeter und Monat. „Für weitere Maßnahmen wie den Tausch von Heizkörpern, Rohren oder die Dämmung von Wänden gilt weiterhin die Kappungsgrenze von zwei Euro beziehungsweise von drei Euro“, erläutert Osthus.
Erhöhung der CO2-Steuer
Die bereits 2021 eingeführte CO2-Steuer betrifft viele Branchen. Auch Immobilieneigentümer sind von dieser Regelung betroffen, da sie beim Heizen den CO2-Preis pro Tonne bezahlen müssen. Ursprünglich war vorgesehen, die Steuer jedes Jahr anzupassen, was aufgrund der hohen Energiepreise in Folge des Ukraine-Krieges ausgesetzt wurde. Im kommenden Jahr steigt der Preis aufgrund der Haushaltslage des Bundes von 30 Euro pro Tonne emittiertem CO2 auf 45 Euro.
„Vermieter und Mieter müssen sich den CO2-Preis seit 2023 teilen, so dass auch Vermieter mit dem CO2-Preis belastet werden“, ergänzt Christian Osthus.
Solardachpflicht greift in Rheinland-Pfalz und Bremen
In einigen Bundesländern existiert bereits die Pflicht zur Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach von Wohngebäuden. Änderungen gibt es in Rheinland-Pfalz. „Ab dem 1. Januar 2024 werden Vorrichtungen für PV-Anlagen auf neugebauten Wohnhäusern für private Eigentümer verpflichtend. Für Gebäude von Ländern und Kommunen gilt die Pflicht zur Installation einer solchen Anlage bei Neubauten oder größeren Sanierungen“, konkretisiert Osthus.
Bremen hat ebenfalls eine Solardachpflicht eingeführt. Seit dem 1. Juli 2024 müssen die entsprechenden Dächer bei Sanierungen so weit ertüchtigt werden, dass spätestens zwei Jahre später eine PV-Anlage installiert wird. Für Neubauten gilt diese Regelung erst 2025.
"Wohn-Riester" für energetische Baumaßnahmen
Seit dem 1. Januar 2024 können Besitzer selbst genutzter Wohnimmobilien Guthaben aus ihren Riester-Verträgen für den Einbau einer Wärmepumpe verwenden. „Diese Neuerung bietet eine Option, um Altersvorsorgevermögen für energetische Sanierungsmaßnahmen zu nutzen“, sagt Osthus.
Um das Riester-Guthaben für diese Maßnahme einsetzen zu können, muss das ausführende Fachunternehmen bestätigen, dass der Einbau der Wärmepumpe als energetische Sanierung im Sinne des Einkommensteuergesetzes anerkannt wird. Diese Bestätigung dient als Nachweis für die sachgemäße Verwendung des Guthabens. Interessierte Eigentümer können ab dem 1. Januar 2024 Anträge zur Nutzung ihres Riester-Guthabens bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung Bund stellen.
Folgende energetische Sanierungsmaßnahmen gehören dazu:
- Dämmen von Wänden, Dachflächen, Geschossdecken
- Erneuern von Fenstern oder Außentüren
- Einbauen oder Erneuern einer Lüftungsanlage
- Erneuern der Heizungsanlage Optimieren der bestehenden Heizungsanlage, sofern diese älter als zwei Jahre ist
- Einbauen von digitalen Systemen, die den energetischen Betrieb und den Verbrauch optimieren
- Kosten für die Erteilung einer notwendigen Bescheinigung sowie Kosten für Energieberater
Pressemitteilung vom 18. Dezember 2023
Quelle: https://ivd.net
Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz
Was jetzt für Hauseigentümer zu beachten istDas überarbeitete Gebäudeenergiegesetz wurde nach langer Diskussion heute vom Bundestag beschlossen und tritt ab dem 1. Januar 2024 in Kraft. Der Immobilienverband Deutschland IVD gibt Hauseigentümern eine Übersicht, welche Pflichten und Fristen es zu beachten gibt und welche Handlungsmöglichkeiten sich hinsichtlich ihrer Heizung ergeben.
Was gilt für bestehende Heizungen und in diesem Jahr neu eingebaute Heizungen?
Eine Heizungsanlage, die bereits im Haus im Einsatz ist oder noch bis Ende dieses Jahres eingebaut wird, kann bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden. Sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, endet die Betriebsdauer jedoch längstens 30 Jahren nach Einbau.
Der Immobilienunternehmerverband sieht daher aktuell keinen eiligen Handlungsbedarf für Hauseigentümer, wenn die Heizung absehbar noch einige Jahre betriebsfähig ist. In der Regel sei es besser, mit Neuinvestitionen abzuwarten, bis die Marktlage für Brennstoffe, Strom und Heizungsanlagen klarer ist, empfiehlt der IVD.
Was gilt ab dem kommenden Jahr?
Ab dem 1. Januar 2024 sind Bauherren verpflichtet, in Neubauten nur noch Heizungsanlagen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie einzubauen.
In Bestandsgebäuden hingegen können Gas- und Ölheizungen auch ab dem 1. Januar 2024 noch eingebaut werden, müssen dann aber ab 2029 stufenweise auf erneuerbare Brennstoffe umgestellt werden. Der dann verpflichtende Mindestanteil im Brennstoff an Biomasse (Biogas, Biodiesel, e-Fuels) oder Wasserstoff beträgt zunächst 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent, ab 1. Januar 2040 60 Prozent und ab 1. Januar 2045 100 Prozent.
Die kommunale Wärmeplanung setzt den entscheidenden Zeitpunkt für neue Vorgaben
Für alle Städte und Gemeinden wird eine Wärmeplanung bald zur Pflicht. Großstädte ab 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 1. Juli 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028.
Wird eine neue Heizung nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung eingebaut, gilt ab diesem Zeitpunkt ein Pflichtanteil erneuerbarer Energien von 65 Prozent. Dies kann durch einen Anteil von 65 Prozent am Brennstoff (beispielsweise Biomasse, grüner Wasserstoff) erreicht werden oder durch den Einbau einer Wärmepumpe, einer reinen Stromheizung, dem Anschluss an ein Wärmenetz, den Einsatz von Solarthermie oder eine Biomasseheizung (wie eine Holzpellet-Heizung). Auch hybride Lösungen wie etwa die Kombination aus einer Wärmepumpe und einer Gasheizung sind zulässig.
In jedem Fall müssen aber dem 1. Januar 2045 alle Heizungen 100 Prozent klimaneutral sein und dürfen keine fossilen Brennstoffe mehr nutzen.
Einbau neuer Gasheizungen
Wenn eine Heizung mit Erdgas nach dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und die Wärmeplanung der Kommune ein Wasserstoffausbaugebiet vorsieht, dann kann diese Heizung längstens bis 1. Januar 2045 betrieben werden, wenn sie bis dahin komplett auf Wasserstoff umgestellt wird.
Eine weitere wissenswerte Regelung gilt für Wärmenetze: Ab dem 1. Januar 2024 kann eine Heizungsanlage jeder Art eingebaut werden, auch wenn eine kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Voraussetzung für den Einbau ist, dass die Heizungsanlage spätestens nach zehn Jahren durch den Anschluss an ein Wärmenetz ersetzt wird. Dafür muss vom Hauseigentümer bereits schon bei Einbau der Heizung ein Vertrag über die Belieferung durch ein Wärmenetz vorgelegt werden.
Wie wird der Einbau klimafreundlicher Heizungen unterstützt?
Hauseigentümer können künftig für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage 30 Prozent Förderung erhalten. Weitere 30 Prozent können Selbstnutzer mit einem Jahreseinkommen unter 40.000 Euro bekommen. Und noch einmal 20 Prozent Förderung erhalten selbstnutzende Hauseigentümer, die vorzeitig in eine neue Heizung investieren, obwohl sie dazu noch nicht verpflichtet sind (Speed-Bonus). In Summe können jedoch nur maximal 70 Prozent gefördert werden, zudem ist die maximal förderbare Summe gedeckelt (im Falle eines Einfamilienhauses auf 30.000 Euro).
Vermieter können ihre Mieter an den Investitionen in die neue klimafreundliche Heizung beteiligen. Sie können die eigens für diesen Zweck von acht auf höchstens zehn Prozent leicht erhöhte Modernisierungsmieterhöhung nutzen, wenn gleichzeitig die staatliche Förderung in Anspruch genommen wird. Außerdem ist die Erhöhung auf monatlich 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, soweit es die Kosten für die Heizungsanlage selbst betrifft. Für die weiteren Kosten der Sanierung, beispielsweise für Heizkörper, Verteiler, Pumpen oder Speicher, soll weiterhin die reguläre gesetzliche Kappungsgrenze je nach Miethöhe von zwei oder drei Euro gelten.
Wichtige Regelung zu Etagenheizungen
Bei Etagenheizungen ist zu beachten: Fünf Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung getroffen werden, ob weiterhin Etagenheizungen betrieben werden sollen. Fällt keine Entscheidung, besteht die Pflicht, an deren Stelle eine Zentralheizung einzubauen – spätestens acht Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung. Dies ist auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) relevant.
Pressemitteilung vom 8. September 2023
Quelle: https://ivd.net/gebaeudeenergiegesetz-im-bundestag-beschlossen/
Empfehlungsprämie
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Innenprovision
Bei der Vermittlung von Kaufverträgen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen hat der Gesetzgeber festgelegt, dass die Erstauftraggeber (meist die Verkäufer) des Maklers mindestens die Hälfte der Provision tragen. Dadurch ist es nicht mehr möglich, dass Makler für Verkäufer provisionsfrei tätig werden. Wird der Makler nur für die Verkäufer tätig, kann der Käufer bis maximal zur Hälfte an der Provision beteiligt werden.
Aber es geht auch anders.
DIE BESONDERHEITEN DER REINEN INNENPROVISION
Beim Verkauf einer Immobilie bezahlt bei Vereinbarung der reinen Innenprovision nur der die Maklerin beauftragende Verkäufer eine Provision. Immer mehr Eigentümer entscheiden sich für einen Verkauf Ihrer Immobilie über die reine Innenprovision.
Die zahlreichen Vorteile werden im Folgenden dargelegt und wirken sich positiv auf den Verkaufserfolg aus.
- Von Anfang an herrscht Klarheit, dass die Maklerin ausschließlich die Interessen des Eigentümers vertritt, dadurch können gerichtliche Auseinandersetzung diesbezüglich vermieden werden.
- Die Immobilie wird „ohne weitere Käuferprovision“ angeboten. Dies wirkt sich positiv auf das Kaufinteresse aus und die potentielle Käuferzielgruppe vergrößert sich. Die Verkaufsphase wird beschleunigt.
- Während der Vermarktung kann die Adresse der Immobilie öffentlich genannt werden, sofern der Verkäufer einverstanden ist. Dies gibt potentiellen Interessenten die Möglichkeit, schon vor einem Besichtigungstermin ein näheres Kaufinteresse an der Immobilie besser einschätzen zu können.
- Der Käufer muss weniger Eigenkapital aufwenden, bzw. er kann mit seinem vorhandenen Eigenkapital mehr Fremdkapital über die Bank finanzieren. Wäre der Kauf für den Käufer provisionspflichtig, müsste die Provision aus dem Eigenkapital finanziert werden. Banken finanzieren den Kaufpreis, die Provision muss i.d.R. aus dem Eigenkapital fließen. Bei Vereinbarung der reinen Innenprovision mit dem Verkäufer, ist der Käufer oft in der Lage einen höheren Kaufpreis zu finanzieren.
- Die reine Innenprovision ist ein Bestandteil des gesamten Verkaufserlöses, aus welchem die Maklerin von Verkäuferseite bezahlt wird. Die Verkäuferprovision wird also nicht auf den Verkaufspreis oben aufgerechnet.
- Vertraglich kann geregelt werden, dass der Käufer vor Kaufvertragsabschluss die Innenprovision des Verkäufers bis maximal 50 % übernehmen kann. Der Verkaufspreis verringert sich dann um diesen Provisionsanteil, wodurch sich für den Käufer die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verringert.